《济南市物业服务收费管理实施办法》

济南市物业管理办法

第一章　总则

第一条　为加强本城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定办法。

第二条　本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。本办法所称业主，是指物业的所有权人。本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。

第三条　本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。

本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。

物业管理区城的具体范围由市物业行政主管部门划定。

第四条　市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部

门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。规划、公安、土

地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居发委员会应当按照各

自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。

　　第二章　物业管理组织

　　第五条　本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。

机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实

行业主委托制。

　　第六条　业主大会由物业管理区内全体业主组成。业主人数较多的，应

当按比例推选业主代表。业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。

　　市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分

之十五以上的业主提议，可以临时召开。

　　第七条　业主大会行使下列职权：

　　（一）选举、罢免业主委员会组成人员：

　　（二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作；

　　（三）通过和修订业主公约；

　　（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

　　（五）决定聘用或解聘物业管理企业；

　　（六）决定物业管理的其他有关事项。

　　第八条　业主委员会由业主大会选举产生。

　　业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人。任期两

年。业主委员会成员可以连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记

备案。

　　第九条　业主委员会的主要职责：

　　（一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合

同；

　　（二）监督物业管理企业的物业管理情况；

　　（三）听取业主和非业主使用人的意见和建议；

　　（四）配合物业管理企业落实各项管理措施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　第十条　市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主

委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。

　　第三章　物业管理企业

　　第十一条　成立物业管理企业应当具备下列条件：

　　（一）有企业的名称、章程和固定的办公场所；

　　（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；

　　（三）具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力；

　　（四）有三十万元以上货币注册资金；

　　（五）法律、法规规定的其他条件。

　　第十二条　物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规

定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。

　　第十三条　申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：

　　（一）物业管理企业资质审查申报表；

　　（二）法定代表人证明书和身份证明；

　　（三）管理章程、以营场所证明及资信证明；

　　（四）各类专业管理人员的资格证书或证明文件；

　　（五）其他有关的文件、资料。

　　第十四条　外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物

业行政主管部门办理注册登记手续。

　　第四章　物业管理服务

　　第十五条　物业客理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员

会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政

主管部门备案。

　　第十六条　物来管理聘用合同应当包括以下内容：

　　（一）物业管理服务的项目、范围、内容及费用；

　　（二）双方当事人的权利和义务；

　　（三）管理服务的要求和标准；

　　（四）合同期限；

　　（五）违约责任及争议的解决方式；

　　（六）当事人双方约定的其他事项。

　　第十七条　物业管理服务事项应当包括下列内容：

　　（一）房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新；

　　（二）电梯、二次供水等设施的运行服务；

　　（三）收集生活垃圾和清扫保洁环境；

　　（四）协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作；

　　（五）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；

　　（六）物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理；

　　（七）物业客理聘用合同确定的其他事项。

　　第十八条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施

的管理单位，可以将本单位的专业服务事英，委托给物业管理企业实行统一

服务。不实行委托服务的，有关市政设施管理单位应当服务到户。

　　第十九条　选聘物业管理企业，应当采取公开招标或邀请招标。采取公

开招标的，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。

　　第二十条　业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物

业管理有关的工作移交给新的物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档

案资料。

　　第二十一条　物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订

服务合同。服务合同包括下列主要内容：

　　（一）物业管理服务内容；

　　（二）双方权利和义务；

　　（三）费用标准和交纳期限；

　　（四）违约责任及争议解决方式；

　　（五）其他事项。

　　第二十二条　物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合

同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或

被注销的，业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业

临时实施该区域内的物业管理。

　　物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内，腾出小区的物管理用

房及其他物业管理服务设施，交出有关资料，办理费用结算等移交手续。

　　第二十三条　物业管理经费收入的主要来源：

　　（一）开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金；

　　（二）按规定提取的物业共用部位维修基金利息；

　　（三）按规定收取的物业管理服务费；

　　（四）专项委托服务收入；

　　（五）物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入；

　　（六）其他合法收入。

　　本条第（一）项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存，专款

专用。

　　本条第（三）项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使

用人收取。物业管理服务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格

行政主管部门共同制定，报市政府批准后公布实施。

　　第二十四条　新建住宅小区的前期物业管理，由开发建设单位委托物业

管理企业实施，费用由开发建设单位承担。

　　第二十五条　新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位

在进行物业管理权移交时，应当按小区总建筑面积0.2%的比例向业主委员

会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场（库）、自行车棚等物业管

理服务设施。物业管理用房、停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施

属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交

换、买卖。

　　第五章　物业的使用和维护

　　第二十六条　物业维护开门见山任，按下列规定划分：

　　（一）房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行

维护；

　　（二）房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的

物业管理企业负责维护。

　　（三）市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。

　　第二十七条　物业维护费用，按下列规定承担：

　　（一）房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或非业主使用

人承担；

　　（二）房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋垢

业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担；房改已交纳维修

基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支；

　　（三）配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公

共资金中列支；

　　（四）市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。

　　第二十八条　房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政

公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应当予以配合。

　　第二十九条　业主及非业主使用人使用物业不得有下列行为：

　　（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；

　　（二）占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备；

　　（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建（构）筑

物；

　　（四）侵占绿地、损坏花草、树木；

　　（五）乱倒垃圾、杂物；

　　（六）在建（构）筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画；

　　（七）排放有毒、有害物质或噪声扰民；

　　（八）法律、法规禁止的其他行为。

　　第三十条　供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等

市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时，该设施的管理

单位应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的

恢复工作。

　　第六章　　法律责任

　　第三十一条　物业管理企业违反本办法第十二条、第十四条规定的，由

市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元

以下罚款。

　　第三十二条　对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企

业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物

业管理企业可依法追交。

　　第三十三条　物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法，涉及规

划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的，

由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。

　　第三十四条　物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用

合同发生纠纷时，可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的，可依

法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　第三十五条　物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务，经多次

教育仍不改正的，除按前条规定处理外，由市物业行政主管部门依照有关规

定降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。

　　第三十六条　物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞

弊的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十七条　当事人对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起诉讼。

逾期不申请复议，也不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的

机关申请人民法院强制执行。

　　第七章　附　则

　　第三十八条　本办法发布前已实施物业管理但不规范的，由市物业行政

主管部门限期整改。

　　本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区，尚未实行物业管理的，由

市物业行政主管部门限期实行物业管理。

　　第三十九条　各县（市）可参照本办法执行。

　　第四十条　本办法具体应用中的问题由市物业行政主管部门负责解释。

　　第四十一条　本办法自发布之日起施行

山东省物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范物业服务收费行为，根据国家发展和改革委员会、建设部

《物业服务收费管理办法》制定本实施办法（以下简称《办法》）。　　  

　　第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合

同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维

护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。　　  

　　第三条 本办法适用于山东省范围内经工商行政管理机关登记注册，并

经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对住宅及写字楼、工业

区、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的

收费行为。　　  

　　第四条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业

管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物

业服务收费通过市场竞争形成。　  

　　第五条 省政府价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服

务收费的监督管理工作。　　  

　　县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责

本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 　　  

　　第六条 物业管理服务收费应遵循合理、公开的原则，以合理成本费用

为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。根据物业服务的性

质、内容、质量、特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市

场调节价。　　  

　　（一）为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政

府指导价，收费基准价及浮动幅度由设区的市价格主管部门会同房地产行政

主管部门制定。　

　　成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业管

理企业根据各地制定的物业服务收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大

会批准后执行，并报当地价格主管部门备案。协商不成的，由物业管理企业

参照当地的基准价提出意见，报当地价格主管部门核定。　　  

　　未成立业主大会的，由物业管理企业在当地规定的指导标准范围内提出

意见，报当地价格主管部门核定。 　  

　　（二）实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约

定标准收取物业服务费。 　　  

　　（三）写字楼、工业区、商场(商埠)、宾馆（酒店）等非住宅提供公共

性服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定。政府价

格主管部门应给予规范和指导。　　  

　　（四）为满足部分物业产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服

务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方协商议定。  　　  

　　（五）安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵的物业项目，其机电设备运行电费属代收代缴费用，物业管理企业应单独列帐，公布每月耗电量、

电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。　　

      第七条 物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产

证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用

于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室

物业服务费，适当高于住宅物业服务收费标准。　　  

　　第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标

价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、

收费范围、收费标准等有关情况进行公示。　　  

　　第九条 业主与物业管理企业协商议定物业服务费用的，可以采取包干

制或者酬金制等形式约定物业服务费用。　　  

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏

损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 　　  

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金

支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不

足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。　　  

　　第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服

务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润。　　  

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和

物业管理企业的酬金。 　　  

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 　　  

　　 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 　　

       2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 　　  

　　 3、物业管理区域清洁卫生费用； 　　  

　　 4、物业管理区域绿化养护费用； 　　  

　　 5、物业管理区域秩序维护费用； 　　  

6、办公费用； 　　  

　　 7、物业管理企业固定资产折旧； 　　  

　　 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；　9、经业主

同意的其它费用。 　　  

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通

过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 　　

　　第十一条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管

性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定

以外的支出。　　

　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决

算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 　　  

　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的

收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 　　  

　　第十二条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会

可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业

服务资金的收支情况进行审计。　　  

　　第十三条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规政

策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 　　  

　　第十四条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费

用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者

物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业

管理企业可以依法追缴。   

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资

金的，从其约定，业主负连带交纳责任。 　　  

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者

物业服务资金。 　　  

　　第十五条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单

位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开

发建设单位全额交纳。　　  

　　第十六条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电

视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费

用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。　　

      第十七条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征

得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定

使用。　　  

　　第十八条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用

的，其他部门和单位不得强行重复服务，强行收取费用。 　　  

　　第十九条　物业管理企业向价格主管部门申报收费标准或备案时，需提

供物业管理服务收费等级申报表；申报收费标准的，还要提供申请物业管理

收费标准的书面报告和成本测算材料。　　  

　　第二十条　县级以上政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，要加

强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、收费标准的监督。物业管

理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共

和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规和规定予以处

罚。 

　　 第二十一条　住宅小区车辆停放服务收费标准，由当地价格主管部门

另行制定。 　　  

　　第二十二条　本办法自2004年11月1日起执行。